Pērkot īpašumu, neiekrist slazdos. Kas ir mainījies? (Atgādinājums IV)

db.lv | 07.07.2020

Maija vidū (15.05.*) sākām, jūnijā un jūlijā turpinājām (5.06., 3.07.) atgādinājuma publikāciju virkni par valsts institūciju darbinieku radītu problēmu, kas, ņemot vērā dažādas nianses pēdējo gadu notikumos, rāda: "Laiks rit, tikumi un nepilnības paliek!" Šādu domu valdību deklarācijās neatrast! 

Nekustamā īpašuma tirgū arvien palielinās gan darījumu apjoms, gan darījumā iesaistīto pušu, gan objektu loks, bet slazdu, kuros iekrīt īpašumu pircēji, pārdevēji un nomnieki, arī nebūt nekļūst mazāk. Nav starpības starp mazo un lielo nekustamā īpašuma pircēju vai nomnieku – viņiem ir aktuālas vienas un tās pašas lietas, ir tie paši uztraukumi, – teic “Sorainen Law Offices” partneris, zvērināts advokāts Ģirts Rūda. Lielu daļu iespējamo problēmu, kas saistīti ar īpašumu, var novērst pirms darījuma noslēgšanas, veicot īpašuma juridisko u.c. izpēti.

Lēti ne vienmēr ir labi

Sevišķi uzmanīgiem jākļūst, kad tirgū parādās it kā ļoti izdevīgs piedāvājums, un vēl jo vairāk, ja tajā iesaistīts kāds starpnieks. Ģ. Rūda stāsta kādu nesenu atgadījumu, kad tirgū tika piedāvāts skaists daudzstāvu apbūves zemes gabals par izdevīgu cenu, pārdevējs gatavs tūlīt pat kārtot visas formalitātes. "Devāmies dabā apskatīt šo objektu. Viena lieta ir, kā tas izskatījās uz kartes, bet brīdī, kad klients ieraudzīja, ka minētais īpašums ir kaut kas līdzīgs purvam, darījums tika pilnībā atcelts." Palielinoties darījumu aprites ātrumam un apjomam, ir jārod atbildes uz pamatjautājumiem – vai viss ir kārtībā ar dokumentiem, t.sk., attiecībā uz īpašumtiesībām, esošo un plānoto būvniecību, ķīlām un citu veidu apgrūtinājumiem; kāds zemes gabals ir dabā un vai ir nepieciešamie inženierkomunikāciju pieslēgumi un nodrošināta piekļūšana, vai teritorijas plānojums pieļauj īpašuma izmantošanu pircēja vajadzībā, kādi ir ierobežojumi attiecībā uz citām personām, – uzsver Ģ. Rūda.

Septiņreiz nomērīt

Tātad pirms pirkuma veikšanas, pirmkārt, ir jānoskaidro kārotā īpašuma juridiskais statuss un īpašuma tiesības, kas redzami, piemēram, Zemesgrāmatā internetā. Zemesgrāmatā parādās arī vairums ar īpašumu saistīto apgrūtinājumu (ķīlas/hipotēkas, servitūti, kopīpašumi u.tml). Tāpat noskaidrojamo jautājumu sarakstā ir tie, kas saistīti ar īpašuma tālāko izmantošanu (teritoriālās attīstības plāns, detālplānojums). Jānoskaidro arī informācija par zemes gabala ģeoloģisko stāvokli utt. Šīs ziņas ir iegūstamas ne tikai Zemesgrāmatā, bet arī citur – pašvaldībā, Valsts Zemes dienestā, citās institūcijās. “DB” iepriekš informēja, ka daļa noteikto dabas aizsardzības apgrūtinājumu nav atspoguļoti zemesgrāmatā, un bieži par to eksistenci īpašnieks uzzina pēc vairākiem gadiem. Tā, piemēram, SIA “Hansa Silvesters” pērn iegādājās meža īpašumu 36 ha platībā par gandrīz 50 000 latu, kam Zemesgrāmatā nebija fiksēti nekādi apgrūtinājumi vai saimnieciskās darbības ierobežojumi, taču, izstrādājot šai platībai jaunu meža apsaimniekošanas projektu, tādi pēkšņi atklājās. Vides ministrija norādījusi, ka iepriekš bija jāpainteresējas Reģionālajā vides pārvaldē, vai teritorija nav valsts aizsardzībā, tad aiztaupītos nepatikšanas. Atsevišķos gadījumos ir būtiski uzzināt arī citas ar vides aizsardzību saistītās lietas, piemēram, ja darījums attiecas uz zemi, uz kuras bijušas vai ir industriālo objektu
 ēkas/būves (piemēram, bijušie ATU, DUS, rūpnīcas). Ģ. Rūda min, ka skandināvi gandrīz vienmēr pieprasa apliecinājumus un garantijas tieši par piesārņojuma neesamību pērkamajiem zemes gabaliem, kas vietējiem pārdevējiem izraisa neizpratni, kādā veidā un kāpēc vispār kaut kas ir jāapliecina.

Uzmanību, kopīpašums!

Arī kopīpašuma jautājumi Latvijā jārisina visai bieži. Normāli būtu, ja vienam īpašniekam piederētu gan zeme, gan ēkas, kas uzbūvētas uz šīs zemes, taču realitātē tā bieži nav, jo īpaši, ja runa ir par lieliem īpašumiem Rīgā. Mantojuma ceļā vai denacionalizācijā atgūtie īpašumi vairumā gadījumu ir kopīpašumi. Ja kopīpašuma jautājumi netiek savlaicīgi atrisināti, nākotnē tas īpašniekam var sagādāt galvassāpes. Mutiskas vienošanās nav drošas, pat ja tiek runāts ar radiniekiem un partneriem. Tāpēc vēlams vienoties par īpašuma reālu sadali vai noslēgt kopīpašuma apsaimniekošanas līgumu.

Tiesu darbi - dažādi

Papildus ir jāizpēta, kādas tiesvedības var būt saistītas ar konkrēto zemes īpašumu, ko nolemts iegādāties. Jāizsver, vai problēmas ir atrisināmas, līdz tās sāk izskatīt tiesa, vai arī – cik liels būs risks (aprēķināts naudā), ja problēma netiek atrisināta. Dažkārt tiek pirkti īpašumi, kas jau ir iesaistīti tiesvedībā, tad jāizvērtē, cik nopietna tā ir, kādas summas figurē. Ir elektroniskās datu bāzes (reģistri), kurās, ievadot kompānijas datus, var redzēt, vai tā ir iesaistīta tiesu darbos un kādos. Arī Zemesgrāmatā tiek reģistrēti aizliegumi ar konkrēto īpašumu veikt jebkādas darbības. Pēc īpašuma izpētes, runājot ar juristu vai nekustamā īpašuma speciālistu, var iegūt informāciju, kas tieši vai netieši norāda uz risku, ka īpašumi var tikt iesaistīti tiesvedībā. Ja kāds strīds tiek izskatīts tiesas otrajā vai trešajā instancē un iepriekšējās tiesas lēmumi ir par labu tā pārdevējam, izpētot dokumentus, pircējs var secināt, ka varbūtība zaudēt ir visai neliela. Objekta pārdevējam var lūgt izsniegt garantiju par noteiktu zaudējumu apjomu, kura netiks izmantota, ja tiesas lēmums būs pozitīvs.

Mēdz prasīt ceļus

Zināmu pārsteigumu īpašuma (zemes) pircējam var sagādāt pašvaldības prasības pirms īpašumu sadales vai būvniecības saskaņošanas nodrošināt teritorijā infrastruktūru. Jo nākotnē komerciālāks būs objekts, jo mazāk attīstīta vieta, kur tas atradīsies, jo lielāka ir varbūtība par šādas prasības izvirzīšanu no valsts vai pašvaldības puses.

Prasīt darījumu kontu

Tad, kad ir zināma pārliecība, ka darījums notiks, taču vēl ir veicama ziņu ievākšana par īpašumu, dokumentu utt. izpēte, lai notiktu droša un korekta naudas un īpašumu apmaiņa, ieteicams izmantot kādu no drošību garantējošiem mehānismiem, piemēram, slēgt rokas naudas līgumu, izmantot darījuma kontu u.c. Rokas nauda, pēc būtības, ir noteikta naudas summa – kāda daļa no īpašuma cenas, kuru pircējs iemaksā pārdevējam kā pierādījumu vēlmei pirkt īpašumu. Taču tā ir arī iespēja atkāpties no darījuma, ja parādās kaut kas slikts, saistīts ar šo īpašumu, un neizpildās pārdevēja sniegtās garantijas. Pēc Ģ. Rūdas teiktā, vienkāršajiem pārdevējiem rokas naudas izmantošanas iespējas bieži vien nav zināmas. Viņš arī uzskata, ka kāda trešdaļa – ceturtdaļa īpašumu pārdevēju vai nu nav dzirdējuši par darījumu kontu vai arī domā, ka tas ir veids, kā pircēji mēģina viņu apkrāpt. Faktiski kontā tiek ieskaitīta summa par pirkumu, un tajā esošie naudas līdzekļi tiek iesaldēti uz laiku, kamēr puses nebūs izpildījušas savstarpējās saistības. Parasti līdz brīdim, kad pircēja īpašumtiesības uz objektu ir reģistrētas zemesgrāmatā. VISU REĢISTRĒT Viens no riskiem ir saistīts arī ar dokumentu "nenokārtošanu līdz galam", t.i., piemēram, ir panākta vai nu mutiska vienošanās, vai arī ir noslēgts rakstisks pirkuma vai nomas līgums, bet tas nav reģistrēts zemesgrāmatā. Ģ. Rūda stāsta, ka, runājot ar kādu pieredzējušu dāņu lauksaimnieku, atklājies, ka viņš noslēdzis zemes nomas līgumu ar pašmāju zemes īpašnieku, bet to nav ierakstījis zemesgrāmatā. Tādas pašas kļūdas pieļauj arī Latvijas zemnieki un telpu nomnieki. "Ja šie līgumi ir slēgti pirms gadiem 3 vai 5, tie noteikti no šīsdienas skatpunkta ir izdevīgi nomniekam. Ja nomas līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā, brīdī, kad nomainīsies īpašnieks, tas vairs nebūs saistošs jaunajam īpašniekam, un viņš varēs izbeigt nomu." Izskatot ar kāda tirdzniecības centra attīstību saistītus dokumentus, atklājies, ka ir noslēgti līgumi par zemes tālāku izmantošanu (nomu), bet tie nav reģistrēti zemesgrāmatā, līdz ar to būvniecības tiesību izmantošanai pastāv risks. Arī zemesgrāmatā nereģistrēti pirkuma līgumi nav saistoši trešajām personām, un pastāv risks, ka īpašums tiek pārdots vēlreiz.

Citi instrumenti

Bez iepriekš minētajiem drošības mehānismiem darījumos ar nekustamā īpašuma objektiem, ja parādās kāds no naudas līdzekļu samaksas/saņemšanas riskiem, var lietot citus risku mazinošus instrumentus. Viens no tiem ir ķīlas – hipotēka vai komercķīla uz laiku, kamēr tiek izpildītas visas saistības. Vienkāršs instruments ir līgumsods, kas tiek piemērots atkarībā no pārkāpuma apjoma. Tad – galvojums vai garantijas, kurās tiek iesaistītas bankas vai citas trešās personas. "Klientiem iesaku beznosacījuma garantiju, t.i., ja tiek pārkāptas saistības, varu nekavējoties prasīt un saņemt naudu par šo pārkāpumu," teic Ģ. Rūda. Ja ir iespējami riski, kas saistīti ar būvniecību, parādās tāds instruments kā apdrošināšana: pret trešām personām, ka būvdarbi var tikt pārtraukti, iekavēti utt. Pieredze Lielākā mazumtirgotāja "VP Market", kas Rīgā pie Zunda kanāla bijušās lauksaimniecības mašīnu rūpnīcas vietā vēlas uzbūvēt tirdzniecības un atpūtas kompleksu “Akropole”, kompleksa projekta koordinators Egidijs Sudiks (Egidijus Sudikas) “DB” stāstīja, ka pašvaldība lūgusi daļēji finansēt detālplānojuma izstrādi, ko uzņēmums arī darīja. Tāpat nepieciešams izbūvēt arī infrastruktūru, kas arī pašam uzņēmumam ir svarīgi. Būs nepieciešams izbūvēt ielas aptuveni 3 km garumā, taču pašam kompleksam nepieciešami būs tikai 600–700 metri. Viņš minēja, ka šobrīd norit pārrunas ar Rīgas domes pārstāvjiem par naudas sadalījumu šīs infrastruktūras izbūvei. Pagaidām kompleksa būvniecība vēl nav sākusies. E. Sudiks stāstīja, ka nākamā gada sākumā iecerēts sākt projektēšanu, kas varētu ilgt aptuveni 6 mēnešus, bet pati būvniecība ilgtu aptuveni 2 gadus. Savukārt būvkompānijai "RBS SKALS" ir cita pieredze. Uzņēmums piedalījās konkursā "Par tiesībām apbūvēt un apsaimniekot zemes gabalu Rīgā, Zvaigznāja gatvē", kurā uzvarēja, stāstīja uzņēmuma Nekustamo īpašumu daļas vadītājs Ervins Linters. "RBS SKALS" piedāvāja daudzstāvu dzīvojamās ēkas būvniecību un apsaimniekošanu. Paredzētais ēku projektēšanas un realizācijas laiks bija 17 mēneši, tāpēc pēc Arhitektūras plānošanas uzdevuma saņemšanas sadarbībā ar projektēšanas biroju "Nams" uzņēmums bija uzsācis projektēšanu. "RBS SKALS" veica finanšu ieguldījumu, samaksājot par skiču projektu, kuru diemžēl nevarēs realizēt, jo 9 mēnešu laikā Rīgas domes Pilsētas attīstības komiteja mainīja savu lēmumu un apturēja šo projektu vispār, jo pret to iebilda apkārtējo māju iedzīvotāji.

Materiāls pirmoreiz publicēts laikrakstā "Dienas Bizness" 2005. gada 22. augustā
iepriekšējie raksti:
https://www.zemeunvalsts.lv/cies-nolaidibas-del-vai-15-gados-kaut-kas-ir-mainijies-atgadinajums-

https://www.zemeunvalsts.lv/apgrutinajumi-atklasies-kas-ir-mainijies-atgadinajums-ii-

https://www.zemeunvalsts.lv/datus-apkopos-devinus-gadus-kas-ir-mainijies-atgadinajums-iii-

  Dalīties Facebook

Pievienot komentāru