Kompānijas ar ārvalstu kapitālu Latvijas mežus un lauksaimniecībā izmantojamo zemi pērn iegādājās par 44% mazāk nekā 2022. gadā

Tas secināms no nekustamo īpašumu aģentūras Latio un portāla Cenu banka datiem. Proti, 2023. gadā juridisko personu darījumos pārdoti 57 588 hektāri zemes, kas, salīdzinot ar 2022. gadu, ir kritums par 22%. Kopējā reģistrēto darījumu summa bijusi 254 miljoni eiro. Aktīvākie reģioni darījumos ar mežu platībām un lauksaimniecībā izmantojamām zemēm (LIZ) novēroti valsts austrumos – Latgalē un Vidzemē. Teju trešdaļa darījumu noslēgti Latgalē, savukārt 27% – Vidzemē. Pārējos reģionos, proti, Kurzemē, Zemgalē, kā arī Pierīgā vidēji notikuši 15% darījumu katrā no minētajām teritorijām. Latio secina, ka lielie investori ar ārzemju kapitālu mežus mazāk pērk, vairāk pārdod. Ņemot vērā lēnāku tirgus tempu darījumos ar mežiem un lauksaimniecības zemēm pērnā gada otrajā pusgadā, samazinājusies ārvalstu investoru aktivitāte. Salīdzinot ar 2022. gadu, pērn ar ārvalstu kapitālu meži un lauksaimniecībā izmantojamā zeme iegādāti par 44% mazāk. Tiek uzsvērts, ka investoru interese nav apstājusies, drīzāk tirgū rūpīgāk tiek meklēti izdevīgāki piedāvājumi. Dati liecina, ka ārvalstu investori pērn pārdevuši par 38% vairāk meža īpašumu nekā gadu iepriekš, kas ir 17% no visām 2023. gadā pārdotajām platībām. Turklāt tiek uzsvērts, ka meža īpašumu segmentā tirgus tendences nosaka galvenokārt lielie investori.

Lielākā darījuma summa – Ogres novadā

Summas ziņā apjomīgākais darījums, pārsniedzot piecus miljonus eiro, pērn fiksēts Ogres novadā, uzņēmumam ar Vācijas kapitālu iegādājoties lauksaimniecībā izmantojamu zemi, kā arī krūmājus un mežu ar kopējo platību 754 ha. Otrs lielākais darījums ar Latio izsoļu starpniecību noslēgts pērnā gada pavasarī par kopējo darījuma summu 4,06 milj. eiro, pircējam iegādājoties 35 zemes vienības Kurzemē un Zemgalē ar kopējo platību 505 ha. Darījums izcēlās ar meža nozarei retāk raksturīgu gadījumu – īpašumus no uzņēmuma ar Somijas kapitālu iegādājās vietējais meža apsaimniekošanas un mežizstrādes uzņēmums. Savukārt lielākās platības viena darījuma ietvaros visā Latvija teritorijā no kāda cita Latvijas mežizstrādes uzņēmuma iegādājies starptautisks investīciju fonds par kopējo darījuma summu 3,8 miljoni eiro. “Pērnais gads parādīja, ka meži un lauksaimniecības zemes joprojām ir būtiska Latvijas nekustamā īpašuma tirgus daļa, kura izaugsmi lielākā mērā nekā citos tirgus segmentos nosaka ārvalstu investoru redzējums,” stāsta Latio Mežu pārdošanas nodaļas vadītājs Jānis Vēbers. Viņš uzsver, ka pārdot vienkopus lielus, ģeogrāfiski sadrumstalotus zemes īpašumus mainīgā tirgus vidē ir laikietilpīgi, juridiski un procesuāli sarežģīti. “Neatņemams aspekts ir uzticama īpašuma tirgus vērtības noteikšana, kas veicina investoru pārliecību. Šādi darījumi prasa specifiskas zināšanas par konkrēto nozari, turklāt precīzu īpašuma vērtību nosaka ar īpašu metodoloģiju, kas raksturīga tikai meža un LIZ segmentam,” tā J. Vēbers.

Zemes vairāk nekļūst

“Visā pasaulē naudas mašīna strādā, iedzīvotāju uz planētas Zeme arī kļūst vairāk, bet zemes, uz kuras audzēt mežu vai pārtiku, vairāk nekļūst, tāpēc tās cenas tikai turpinās pieaugt,” kopējo situāciju komentē Modris Fokerots, viens no lielākajiem privāto mežu īpašniekiem. Viņš norāda, ka būtībā pasaulē emitētā nauda kļūst nevērtīgāka, jo kopš 2020. gada pat vispārējas inflācijas dēļ mežu zemes un arī visu pārējo zemju cenām ik gadu būtu bijis jāpieaug vismaz par 20%. “Tādējādi meža zemes cenai šogad būtu bijis jābūt vismaz par pusi augstākai, nekā tā bija 2020. gadā,” secina M. Fokerots. Viņaprāt, zemes cenas pieaugums ir neizbēgams. “Pamēģiniet iegādāties zemi, piemēram, Vācijā, Anglijā, Zviedrijā, kur pat filmās sižets grozās ap vienu tēmu – divi kaimiņi karo par vienas un tās pašas pļavas iegūšanu savā īpašumā – sava veida “Mērnieku laiki”,” uz lūgumu minēt piemēru cīņai par zemi norāda M. Fokerots. Viņš prognozē, ka Latvijā lēnām veidojas tāda pati situācija. “Proti, tie, kuriem zeme, tostarp meža zeme, ar visu mežu “iekrita klēpī no gaisa”, šo dāvanu jau paspējuši realizēt, savukārt tie, kuri ir saimnieki, nebūt nesteidzas pārdot “vistu, kas dēj zelta olas”,” skaidro M. Fokerots, sacīto pamatojot – meža vērtība pieaug ik gadu, un saimnieks šos ieguvumus jūt.

Zeme vērtīgāka par zeltu

“Mežs, meža zeme, lauksaimniecības zeme bija, ir un būs vērtīgāka nekā bankā noguldīta nauda vai zelta stieņi, tāpēc visos laikos bija un būs liela ārzemnieku interese par šo Latvijas visvērtīgāko aktīvu,” kopējo situāciju vērtē Latvijas Tirdzniecības un rūpniecības kameras Zemes izmantošanas komitejas priekšsēdētājs un Latvijas Mežu sertifikācijas padomes priekšsēdētājs Māris Liopa. Viņš norāda, ka meža nozare un tās bāze – meži – ir būtiska Skandināvijas un arī Baltijas valstu tautsaimniecību sfēra un galu galā mežu platību Latvijā, arī Igaunijā un Lietuvā kļūst vairāk, jo daļā agrāk lauksaimniecībā izmantojamo zemju ir izaudzis mežs. “Mežu zemes Latvijā bija un joprojām ir viens no magnētiem, kas piesaista gan ārvalstu, gan arī pašmāju investorus, jo īpaši, ja to cenas salīdzinājumā ar Skandināvijas valstīm ir būtiski zemākas, bet tās pakāpeniski, lēnām izlīdzināsies,” vērtē M. Liopa. Viņa ieskatā, pērn novērotā meža un meža zemes cenu krituma pamatā ir koksnes izstrādājumu pieprasījuma kritums, kas attiecīgi izraisīja cenu sarukumu.

“Ja raugās uz “kosmiskajām” koksnes cenām 2022. gada otrajā pusē, loģiski, ka analogā laikā 2023. gadā tās ir piedzīvojušas būtisku kritumu, tomēr šie amerikāņu kalniņi ir jāuztver kā īslaicīgs process – savdabīgs uzplaiksnījums, kas tajā brīdī mainīja lietu kārtību, bet pēc brīža atgriezās ierastajās sliedēs,” uz jautājumu par koksnes cenu straujajām pārmaiņām atbild M. Liopa. Viņaprāt, situācijā, kad lapu koku mežs izaug vismaz 50 gados, viena vai divu gadu posms ir ļoti neliela laika vienība. Jārēķinās, ka meža, kas paredzēts kokmateriālu ieguvei, galvenais vērtību ietekmējošais faktors ir nākotnē sagaidāmie ieņēmumi. Tas atkarīgs no mežaudzes vecuma, koku sugas un krājas, kvalitātes, saimniecisko ierobežojumu esamības, attāluma līdz krautuvei un patēriņa vietai, ceļu kvalitātes un citiem faktoriem. Liela nozīme ir katrā valstī atšķirīgajai likumdošanai, kas paredz, kad un kādā apjomā meža īpašnieks drīkst veikt saimniecisko darbību. Jāņem vērā, ka, piemēram, Zviedrijas un Somijas mežu īpašnieks savu mežu var izstrādāt brīdī, kad uzskata to par saimnieciski visizdevīgāko. Savukārt Latvijā to var darīt, ja koku caurmērs sasniedzis normatīvajos aktos noteikto vai mežaudze sasniegusi tiesību aktos noteikto ciršanas vecumu.

Pircēju vai pārdevēju tirgus

“Lai arī koksnes cenas 2023. gadā vairs nebija kā 2022. gada rudenī, kad bija ļoti augstas gan koksnes, gan arī meža īpašumu cenas, tomēr investoru interese par šādu aktīvu iegādi nebūt nav mazinājusies, lai gan daļa potenciālo pārdevēju pagaidām nav gatavi atkāpties no 2022. gada pieredzētā cenu līmeņa, bet daļa potenciālo pircēju nebūt nav gatavi pirkt par augstajām cenām un tāpēc vienkārši nogaida, kad cenas nolaidīsies no debesu augstumiem,” situāciju analizē M. Liopa. Viņš atgādina par laikiem, kad dominēja izteikts pārdevēju tirgus, tiem lielā mērā diktējot spēles noteikumus, jo bija liels pieprasījums no dažādu kategoriju pircējiem, ieskaitot ilgtermiņa ieguldījuma fondus.

“Protams, pašlaik nav situācija, kad pircēji diktē savus nosacījumus meža zemes pārdevējiem, taču ir vērojama tendence šiem svaru kausiem izlīdzināties,” uz jautājumu, kad bija izteikts pircēju tirgus laiks, atbild M. Liopa. Viņaprāt, pašreizējo brīdi var uzskatīt par sava veida pārmaiņu laiku. “Ļoti daudzi potenciālie meža zemju pārdevēji pašlaik nav gatavi pārdot savu īpašumu par to cenu, kādu gatavi maksāt potenciālie pircēji,” tā M. Liopa. Viņš atgādina, ka zemes un īpašumu cenas Latvijā joprojām ir zemākas nekā Somijā, Zviedrijā un pat Igaunijā, tāpēc loģiska ir šo un arīdzan citu valstu investoru interese par meža īpašumu turpmāku iegādi.

Milzu darījumi

Jāatgādina, ka tieši 2018. gads paliks vēsturē ar vairākiem skaļiem darījumiem – meža īpašnieku koncerns Sodra, iegādājoties SIA Bergvik Skog (īpašumā 111 100 ha) kapitāldaļas par 324 milj. eiro, kļuva par lielāko privāto zemju īpašnieku (vairāk nekā 124 000 ha). Daudzus pārsteidza Latvijā nepieredzēti augstā viena zemes hektāra cena, taču vienlaikus tiek atzīts, ka tā parāda pieaugošā zaļā zelta patieso vērtību.

Zīmīgi, ka 2019. gada jūlijā otras lielākās privātās mežsaimniecības SIA Foran Real Estate (īpašumā 54 207 ha) 100% kapitāldaļu iegādājusies Ikea meitas kompānija IRI Investments B.V., kļūstot par vienu no lielākajiem zemes īpašniekiem Latvijā.

“Latvijas vēsturē lielākajā darījumā ar meža īpašumu hektāra cena būtiski pārsniedza tās sākotnēji aprēķināto līmeni, tātad ārvalstu investori – pircēji – redz meža nākotnes atdeves līmeni daudz lielāku, nekā tas tika lēsts šeit, Latvijā,” uz investoru gatavību maksāt augstu cenu norāda M. Liopa. Viņš uzskata, ka minēto darījumu ziņā Latvijas valstij vajadzēja rīkoties aktīvāk. “Kopš pieminētajiem notikumiem ir pagājuši teju pieci gadi, bet saistībā ar mežu zemju iegādi būtiski nekas Latvijas valsts politikā nav mainījies,” kritisks ir M. Liopa. Viņaprāt, lielāka interese būs par saimnieciskajā darbībā izmantojamiem mežiem, bet ne par nogabaliem un īpašumiem, kuros būtu noteikti saimnieciskās darbības ierobežojumi vai tā būs liegta.

Pircēji grib lētāk

“Pircēji, kuri vēlas iegādāties mežus un meža zemi, ir visapkārt, taču viņu vēlme ir to visu iegādāties par sviestmaizi,” norāda M. Fokerots. Viņaprāt, ietekmi uz pircēju pozīciju atstāj recesija, kuras rezultātā ir sarucis pieprasījums un arīdzan koksnes izstrādājumu cenas. “Iepriekš bija novēroti gadījumi, kad pircējs, iegādājoties meža zemi ar ciršanas vecumā esošu mežu, to nocērtot un realizējot apaļkoksni par superaugsto cenu, būtībā pat guva peļņu, jo iegādes izmaksas bija mazākas par iegūtās apaļkoksnes realizācijas cenu,” tā M. Fokerots. Viņaprāt, vēl viens svarīgs aspekts, kas pērn uz kādu laiku pazemināja meža zemes cenas, ir pieaugušās aizdevu procentlikmes, kuru pamatā ir Eiropas un arī citu valstu centrālo banku inflācijas bremzēšanas pasākums, paaugstinot aizdevu procentlikmes un tādējādi radot patēriņa samazināšanos.

“Protams, meža zemes cena ir atkarīga no tā, kas uz konkrētās zemes aug, un tad, kad kokmateriāliem bija trakās cenas, tad loģiski, ka zemei, uz kuras tie aug, arī bija tieši mūsu izpratnē traka cena, kas gan salīdzinājumā ar citām valstīm nebūt nav tik traka, kā tas šķita mums pašiem,” skaidro M. Fokerots. Viņš kā ilustratīvu piemēru rāda, ka trako koksnes cenu situācijā no viena meža zemes hektāra varētu nopelnīt 3000 eiro gadā, bet pašreizējo cenu līmenī – tikai 1800 eiro gadā, kas 10 gadu griezumā jau ir attiecīgi 30 000 eiro vai arī 18 000 eiro. “Spekulatīvi darījumi ir bijuši un būs, taču to apmērs vairs nevar būt tāds, kāds tas varēja būt pirms 10 vai pat 20 gadiem, kad bija daudz zemes, kuru tā brīža īpašnieki vēlējas pārdot, bet bija salīdzinoši maz to, kuri to vēlējās iegādāties. Šodien situācija jau ir citāda, un zemes vērtību saprot daudz labāk un daudz vairāk cilvēku nekā gadsimtu mijā,” norāda M. Fokerots. Viņaprāt, zemes tirgus Latvijā nebūt nav liels, jo īpašnieku skaits, kuri vēlētos pārdot savā īpašumā esošās zemes, nebūt nav liels. “Zeme ir būtisks resurss, uz kura var izaudzēt jebko – kartupeļus, burkānus, graudus, kokus,” uzsver M. Fokerots.

Cena atkarīga no iespējām

Aptaujātie mežsaimnieki uzskata, ka meža īpašumu cenas pamatā ir viens faktors – ko konkrētajā īpašumā drīkst darīt. Latvijā mežos tiek atrastas dabas vērtības (biotopi), un tas nozīmē, ka tie ir apsaimniekoti ilgtspējīgi – ekonomiski pamatoti, videi draudzīgi. “Bija, ir un būs risks, ka perspektīvā konkrētajā nopirktajā īpašumā nevarēs veikt saimniecisko darbību vai arī tā būs ierobežota, tāpēc daļa no tiem potenciālajiem pircējiem, kuri varētu iegādāties mežu zemi, ir nogaidošā pozīcijā, jo vēlas zināt konkrēti, kuras teritorijas tiks izsludinātas ārpus saimnieciskās aprites. Par to, ka tādas būs, nav šaubu, jautājums ir tikai, cik daudz hektāru un kurā vietā Latvijā,” tā situāciju ar potenciālajiem saimnieciskās darbības ierobežojumiem un to ietekmi uz darījumiem skaidro M. Liopa. Interesanti, ka vairāki aptaujātie mežsaimnieki par būtiskāko risku min tieši konkrētu ietekmīgu interešu grupu vēlmi palielināt aizsargājamo teritoriju platības, kuras tādējādi tiek izņemtas no saimnieciskās aprites, turklāt bez atbilstošām kompensācijām.

Meži – CO₂ banka

Pēc vairāku aptaujāto sacītā var secināt, ka ir būtiskas nianses meža zemes darījumos, jo ir viena situācija, kad tiek pārdotas (pirktas) zemes, kurās mežs ir izcirsts un kurās būs jāstāda un jākopj jaunaudzes, bet pavisam cita, ja tiek pārdota meža zeme ar pieaugušu mežu. “Protams, meža zemes iegāde un arī meža audzēšana nav tikai un vienīgi ar mērķi, lai varētu pārdot tajā izaugušo koksni, bet arī gūt ienākumus ar CO₂ (banku) piesaisti, piedaloties oglekļa tirgū nākotnē,” norāda M. Liopa. Viņš pieļauj, ka tieši līdzdalība oglekļa tirdzniecībā perspektīvā varētu būt vēl viens no galvenajiem meža zemju iegādes motivatoriem, jo Latvijā pastāv risks, ka perspektīvā kādā daļā mežu koksnes ieguve nebūs iespējama.